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哪家证券公司最正规不纳入容积率计算；独立于建筑之外的

12月19日，杭州举行了2024年第20批次住宅用地出让，共出让两宗宅地，总建筑面积9.18万平方米，总起价15.52亿元，成交后共计揽金约25.92亿元。

具体来看，两宗宅地分别是萧山区北干东单元和临平区乔司新城单元地块，两地块都吸引到了近10家房企争夺，而且民营房企占了一大半，开发商活跃度提升明显。

最终，萧山区北干东单元地块被“中天海威联合体”以17.99亿元摘得，溢价率高达76.5%；临平区乔司新城地块由浙江英冠以7.92亿元竞得，溢价率达到48.83%。

值得一提的是，本次土拍中出现的76.5%的溢价率，不仅创2024年杭州土拍溢价率纪录，也是自2018年以来的新高。

中指研究院华东大区常务副总高院生对第一财经表示，这宗溢价率创新纪录的地块位于萧山区政府板块，生活配套资源成熟，市场接受度高，板块内已售罄项目“揽晴轩”（套均总价约1300万至2100万）的销售情况较好，此外，该板块基本处于断供状态，竞品较少，本次土拍地块未来可做高低配产品提升溢价，甚至可以做排屋产品。

就在一周前，杭州楼市重磅利好落地，杭州规资局官网发布《杭州市规划和自然资源局印发关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》，其中称，从2024年12月13日起成交的出让项目、取得划拨决定书的划拨项目以及新立项的改建和扩建项目可以享受新规，按照新规的计算规则，新成交地块的封闭式阳台将按一半面积计算；在项目用地范围内配建且建成后移交电力部门的变配电房、开闭所，不纳入容积率计算；独立于建筑之外的，出室外地面的楼梯及电梯井，不纳入容积率计算；利用城市公共空间并向公众开放的公共连廊，不纳入容积率计算。

杭州计容新规意味着未来杭州新建住宅小区的得房率将大大提高，开发商拿地后的产品货值以及利润空间也将有所提升。

高院生认为，本次土拍竞争较为火热，意味着开发商在杭州的拿地信心进一步增加，原因大致有三点：首先，本次土拍的两宗宅地地段较好，建筑面积较小，开发风险可控；其次，开发商年尾补仓积极，都在为明年的销售推盘做打算；最后，本次土拍是杭州计容新规发布后的首次土拍，土地价值有了明显提升，新政后，产品可售面积有一定增加，开发商的积极性自然提升不少。

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